Résolution du conseil d’administration du 12 octobre 2022, dans le contexte d’un logement subventionné occupé par une personne âgée demeurée seule après le décès de son conjoint.
L’Association Canadienne Slave de Montréal (ci-après « l’Association ») est un organisme sans but lucratif propriétaire et administrateur d’un immeuble résidentiel destiné à des personnes âgées. L’immeuble est exploité dans le cadre du Programme de logement sans but lucratif (privé) administré par la Société d’habitation du Québec (SHQ). À ce titre, l’Association agit à la fois comme propriétaire, gestionnaire et organisme responsable de l’application diligente des règles légales et administratives encadrant ce programme.
Depuis plus de sept ans, un logement de deux chambres était occupé par un couple de locataires âgés de plus de 70 ans. À la suite du décès de l’un des conjoints, le locataire survivant s’est retrouvé seul à occuper ce logement.
Lors d’une réunion du conseil d’administration le 18 avril 2022, Mme Iryna Diallo, la gestionnaire de l’immeuble, a affirmé que, selon la législation québécoise applicable aux logements subventionnés, une personne seule ne serait pas autorisée à occuper un logement comportant deux chambres et devrait obligatoirement être relogée dans un logement d’une chambre. Cette affirmation impliquait qu’un déménagement du locataire survivant serait juridiquement obligatoire.
Compte tenu des conséquences humaines et juridiques d’une telle mesure — en particulier pour une personne âgée récemment endeuillée — le conseil d’administration a jugé essentiel de vérifier la validité juridique de cette interprétation avant de prendre toute décision susceptible d’affecter les droits du locataire.
Le conseil a donc entrepris une analyse approfondie du cadre juridique applicable, incluant notamment les dispositions pertinentes du Code civil du Québec, en particulier l’article 1990 du Code civil du Québec, ainsi que les règles administratives applicables aux organismes participants au programme de la SHQ.
Cette analyse a mis en évidence un principe juridique fondamental : la législation québécoise ne prévoit pas de mécanisme automatique obligeant un locataire à quitter son logement uniquement en raison d’un changement dans la composition de son ménage, notamment lorsque ce changement résulte du décès d’un conjoint. En droit québécois, un locataire demeure titulaire de son bail et bénéficie de la protection générale du droit au maintien dans les lieux, sauf dans les situations spécifiquement prévues par la loi.
Il ressort également de cette analyse que l’article 1990 du Code civil du Québec confère au locateur certains recours lorsque l’occupation d’un logement devient manifestement disproportionnée par rapport aux besoins du locataire. Toutefois, cette disposition n’instaure pas une obligation automatique de relogement ni un pouvoir unilatéral d’éviction. Elle suppose plutôt une appréciation raisonnable et contextualisée, tenant compte à la fois des objectifs du programme de logement et des droits fondamentaux du locataire.
Après avoir étudié les textes applicables, examiné les pratiques administratives pertinentes et délibéré sur les implications juridiques et humaines de la situation, le conseil d’administration, lors de sa réunion le 12 octobre 2022, a adopté à l’unanimité une résolution établissant les modalités d’application de l’article 1990 du Code civil du Québec dans le contexte particulier de l’immeuble administré par l’Association.
Cette résolution vise à atteindre un double objectif :